ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มเจ้าสัวเจริญ, ธนินท์, และเอ็มบีเค สนใจพัฒนาอสังหาฯ แบบ Mixed-Use ในเมือง เนื่องจากที่ดินเหลือน้อย เร่งเข้าจับจองเพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มระยะยาว
ข้อมูลนี้เกิดขึ้นเมื่อวันที่ 17 กันยายน 2562 ณ งานสัมมนาวิชาการในวาระครบรอบ 15 ปี ของการจัดตั้งศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ในหัวข้อสัมมนา ‘การปรับตัวของผู้ประกอบการมิกซ์ยูสรายใหญ่ ในภาวะวิกฤตสงครามการค้าโลก’
นาย ธนพล ศิริธนชัย ประธานอำนวยการ บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน ) ผู้พัฒนาโครงการ Mixed-use สามย่านมิตรทาวน์ หัวมุมถนนพระราม 4 ตัดพญาไท ธุรกิจในเครือ TCC ของ นายเจริญ สิริวัฒนภักดี ให้ความเห็นว่า ประเทศไทยกำลังก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ ต้องการความสะดวกสบายครบครันรอบด้านเมื่อสูงวัยและต้องใช้ชีวิตอยู่ในเมือง โครงการ Mixed-use เกิดใหม่จึงให้ความสำคัญในการพัฒนาโครงการเพื่อรองรับกลุ่มคนสูงวัย
3 เหตุผลสำคัญที่ทำให้เกิดโครงการ Mixed-use
1. ปริมาณที่ดินกลางเมืองมีจำกัด ทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้นต่อเนื่อง
2. เมื่อที่ดินมีจำกัดทำให้ที่ดินกรรมสิทธิ์แทบไม่มีแล้ว เพราะเจ้าของไม่ขายเน้นปล่อยเช่า ระยะเวลา 30 ปี
3. ขนาดที่ดินที่เหลือมีขนาดใหญ่ขึ้น เริ่มตั้งแต่ 50- 100 ไร่ขึ้นไป ซึ่งเหมาะต่อการโครงการ Mixed-use จึงจะคุ้มค่าการลงทุนมากกว่า โดยต้องใช้เงินลงทุนสูง ระยะเวลาทำโครงการนานอย่างน้อย 3-5 ปีขึ้นไป
อย่างไรก็ตาม การทำโครงการ Mixed-use ที่ดีต้องมีคอนเซ็ปต์ที่ชัดเจนและควรสร้างพื้นที่สาธารณะให้ชุมชน หรือ Placemaking ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของแนวคิดในการพัฒนาเมืองในการเปิดพื้นที่สาธารณะให้ชุมชนมาใช้ฟรี เพื่อเกิดความสัมพันธ์ที่ดีคนในพื้นที่รอบข้าง
ลงทุน Mixed-use เพื่อเก็บเกี่ยวดอกผลหลังเศรษฐกิจฟื้นตัว
นาย ธนพล ประเมินสถานการณ์ธุรกิจอสังหาฯ ในปี 2562 ว่าอาจยังอยู่ในสภาวะทรงตัว คนทั่วไปยังอยากซื้อบ้าน ในขณะที่คอนโดมิเนียมก็ยังมีปัญหา Supply เหลือจำนวนมาก ดังนั้นการลงทุนทำ Mixed-use เป็นการลงทุนเพื่อไปรอเก็บเกี่ยวดอกผลในอนาคตอีกหลายปีข้างหน้า
MBK สร้างอาณาจักร ค้าปลีก โรงแรม สำนักงาน ในหนึ่งเดียว
นาย สุเวทย์ ธีรวชิรกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร และกรรมการผู้อำนวยการ บริษัท เอ็ม บี เค จำกัด (มหาชน) ผู้บริหารศูนย์การค้าเอ็มบีเคเซ็นเตอร์ และโรงแรม กล่าวว่า การทำโครงการ Mixed-use จำเป็นต้องคิดวางแผนมาตั้งแต่ต้น เนื่องจากองค์ประกอบทุกอย่างในโครงการต้องใช้งานร่วมกันได้ทันที่ที่โครงการเสร็จ แต่อาจทยอยเปิดเป็น Phase ยกตัวอย่าง โครงการ Mixed-use ของเอ็มบีเค ประกอบไปด้วย การทำพื้นที่ค้าปลีก, โรงแรม, และสำนักงาน ในพื้นที่เดียวกัน เป็นการเสริมกลุ่มลูกค้า ซึ่งกันและกัน
นอกจากนั้นระบบการจัดการบริหารภายในแต่ละส่วนก็ต้องสอดคล้องกับการใช้งานด้วย อาทิ โซนศูนย์การค้าต้องทำการตลาดดึงคนเข้ามาใช้บริการ ส่วนสำนักงานต้องเน้นความปลอดภัย และโรงแรมเน้นความเป็นส่วนตัว
CP รุกเก็บที่ดินงามสร้างมูลค่าเพิ่มระยะยาว
นาย วิสิษฐ์ มาลัยศิริรัตน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แมกโนเลีย อินเตอร์เนชั่นแนล คอร์เปอเรชั่น จำกัด บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือ เจริญโภคภัณฑ์ (CP) กล่าวว่า กลุ่มธุรกิจได้เน้นการพัฒนาโครงการ Mixed-use ในพื้นที่ฟรีโฮลด์ (ที่ดินกรรมสิทธิ์) มากกว่าลีสโฮลด์(ที่ดินเช่า) โดยเน้นการทำออฟฟิศ และพื้นที่ค้าปลีก เนื่องจากสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มได้มากกว่าเมื่อโครงการประสบความสำเร็จ
โดยประมาณ มีนาคม 2563 จะเปิดตัวโครงการ เดอะ ฟอเรสเทียส์ ขนด 300 ไร่ มูลค่า 90,000 ล้านบาท ริมถนนบางนาตราด เป็น โรงแรม สำนักงาน และซีเนียร์ลิฟวิ่ง ส่วนโครงการ Mixed-use ในพื้นที่โซนเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) นั้นจะมีแนวคิดที่แตกต่างจากโครงการ Mixed-use ในกรุงเทพฯ
โครงการ Mixed-use อื่น ๆ โดยเจ้าของธุรกิจใหญ่ในไทย
รายชื่อดังต่อไปนี้จัดทำและรวบรวมโดยเว็บไซต์ PositioningMag
ตระกูลสิริวัฒนภักดี
ของกลุ่มไทยเจริญคอร์ปอเรชั่น (ทีซีซี กรุ๊ป) เช่าที่ดินสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ เนื้อที่กว่า 90 ไร่ บริเวณโรงเรียนตรียมทหารเก่า ลุยเมกะโปรเจกต์ “วัน แบงค็อก” มูลค่ากว่า 1.2 แสนล้านบาท ภายในโครงการรวบอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทมาไว้ในที่เดียว ทั้งคอนโดมิเนียมซูเปอร์ลักชัวรี, โรงแรม, อาคารสำนักงาน ฯลฯ
โกลเด้นแลนด์ พัฒนามิกซ์ยูส สามย่านมิตรทาวน์ บนที่ดินกว่า 13 ไร่ หัวมุมถนนพญาไท-พระราม 4 มูลค่ากว่า 8,500 ล้านบาท โครงการมีทั้งออฟฟิศ โรงแรม ศูนย์การค้า
ตระกูลจิราธิวัฒน์
หรือกลุ่มเซ็นทรัลครอบครองที่ดินสถานทูตอังกฤษ บนถนนวิทยุ เนื้อที่ 25 ไร่ มูลค่าที่ดินตารางวาละ 2 ล้านบาท รวมมูลค่าราว 2 หมื่นล้านบาท ซึ่งจะนำมาเติมเต็มอาณาจักรค้าปลีก
ตระกูลตั้งมติธรรม
แห่งอาณาจักรศุภาลัย ชนะประมูลซื้อที่ดินสถานทูตออสเตรเลีย เนื้อที่กว่า 7 ไร่ มูลค่ากว่า 4,600 ล้านบาท และเตรียมพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส ให้เป็นแลนด์มาร์คแห่งใหม่บนถนนสาทร ซึ่งโครงการประกอบด้วยอาคารสำนักงานให้เช่า และที่พักอาศัย
ตระกูลภิรมย์ภักดี
ของกลุ่มสิงห์ คว้าที่ดินสถานทูตญี่ปุ่นเดิมบนถนนเพชรบุรี เนื้อที่ 11 ไร่ ผุดมิกซ์ยูส “สิงห์คอมเพล็กซ์” มูลค่ากว่า1.6 หมื่นล้านบาท ซึ่งโครงการมีทั้งโรงแรม อาคารสำนักงานให้เช่า ค้าปลีก ฯลฯ
ดุสิตธานี
เช่าที่ดินสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ บริเวณหัวมุมถนนสีลม-พระราม 4 เนื้อที่ 24 ไร่ และผนึกเซ็นทรัลพัฒนา (ซีพีเอ็น) ลุยมิกซ์ยูส มีโรงแรม ศูนย์การค้า และอาคารสำนักงาน มูลค่าโครงการไม่เกิน 36,700 ล้านบาท
ตระกูลอัศวโภคิน
เช่าที่ดินสวนชูวิทย์ บริเวณสุขุมวิทซอย 10 เนื้อที่ 6 ไร่ เป็นเวลา 30 ปี และต่ออายุได้อีก 4 ปี มาพัฒนาโครงการ มิกซ์ยูส เพื่อการให้เช่าในรูปแบบอาคารสำนักงาน พื้นที่เช่า 20,000 ตารางเมตร (ตร.ม.) และโรงแรม 400 ห้อง และมีพื้นที่ค้าปลีกอีก 3,000 ตร.ม. ใช้งบลงทุนอยู่ที่ 6,000 ล้านบาท
Appendix :
